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LEY DE EVALUACION DE ENERGIA LIMPIA PARA EVLUACION DE PROPIEDADES DE TEXAS

INTRODUCCIÓN

La Ley de Evaluación de Energía Limpia para Propiedades de Texas (PACE, por sus siglas en inglés) representa una oportunidad significativa para los propietarios de propiedades comerciales interesados en hacer sus inmuebles más eficientes y sostenibles. Esta legislación facilita la instalación de mejoras energéticas y de conservación de agua, asegurando que estas mejoras estén permanentemente integradas a la propiedad comercial. Con opciones flexibles ofrecidas por los gobiernos locales, que pueden optar por implementar PACE en áreas geográficas específicas, la ley no solo fomenta un uso más eficiente de los recursos, sino que también estimula la creación de empleos en la industria manufacturera.

Aproximadamente el 70% del consumo de electricidad en Texas proviene de estructuras comerciales, representando cerca del 40% del uso total de energía, según el contralor estatal. La Ley de Energías Limpias de Texas fue diseñada específicamente para eliminar las barreras financieras que han detenido a muchos dueños de propiedades comerciales de invertir en eficiencias que no solo benefician el medio ambiente sino también su rentabilidad a largo plazo.

VENTAJAS PARA LOS PROPIETARIOS DE PROPIEDADES COMERCIALES.

Transcurridos diez años desde que la Legislatura de Texas aprobó la ley PACE, su popularidad ha aumentado, especialmente en un entorno de tasas de interés en ascenso que ha beneficiado las condiciones del programa. La oferta de préstamos a largo plazo y bajo costo disponible a través de PACE permite a los propietarios cubrir hasta el 100% de los costos relacionados con las mejoras, que pueden incluir desde la mano de obra y materiales hasta tarifas administrativas y de inspección.

Sean Ribble, director senior de originaciones de Nuveen Green Capital, destaca que “a pesar de la curva de rendimiento invertida, los costos a largo plazo pueden ser notablemente más bajos que las opciones de financiamiento tradicionales, permitiendo que las mejoras financiadas por PACE sean excepcionalmente rentables”.

El programa PACE ofrece múltiples ventajas para los dueños de propiedades comerciales.

Financiando modernizaciones o la implementación de nuevas infraestructuras mediante PACE, se busca crear un retorno económico favorable para los propietarios. Esto no solo eleva la calidad y eficiencia de los bienes inmuebles de la región, sino que también contribuye a la creación de empleo en áreas como la manufactura, la construcción y los servicios. Además, PACE tiene el potencial de reintegrar propiedades sub utilizadas al sistema tributario.

Por otro lado, los proyectos realizados bajo este programa pueden ser elegibles para obtener diversos reembolsos e incentivos proporcionados por entidades gubernamentales, compañías de servicios públicos o fabricantes.

FINANCIAMIENTO PACE

Los préstamos obtenidos a través de la Ley de Energías Limpias de Texas están asegurados por evaluaciones anuales y se transfieren automáticamente a los sucesivos propietarios en caso de venta. Esto garantiza la continuidad y la viabilidad del financiamiento a largo plazo. Aunque la financiación puede provenir de prestamistas privados o bonos públicos, en Texas, el modelo predominante ha sido el financiamiento privado, lo que minimiza los riesgos para los gobiernos locales.

Préstamos PACE

Los préstamos PACE se aseguran mediante evaluaciones anuales de la propiedad y se transfieren automáticamente a los sucesivos propietarios en caso de venta. Estos préstamos pueden ser financiados a través de dos fuentes autorizadas por la Ley PACE: financiación de terceros (prestamistas privados) y financiación pública (bonos). En Texas, predominan los financiamientos privados que minimizan el riesgo para los gobiernos locales.

Obligaciones del propietario

Los propietarios solo abonan la parte de la evaluación que corresponde al período de su posesión. En caso de arrendamientos comerciales, las evaluaciones pueden transferirse a los inquilinos. La ejecución por parte del gobierno local se limita a las cuotas vencidas y las sanciones aplicables, y no tiene recurso contra las cuotas no vencidas.

Seguridad y atractivo del préstamo

Un gravamen PACE es considerado un primer gravamen sobre la propiedad con el mismo estatus de prioridad que los gravámenes por impuestos ad valorem, lo que reduce el riesgo de impago y aumenta la atractividad de estos préstamos para los prestamistas.

PERSPECTIVAS DE LOS PRESTAMISTAS Y PROCEDIMIENTOS

Beneficios para los prestamistas

Los prestamistas se benefician de la protección contra pérdidas de ingresos y devaluaciones de la propiedad, gracias al mantenimiento mejorado financiado a través de PACE. Además, los préstamos PACE ofrecen una opción segura de inversión, especialmente atractiva para instituciones que buscan incluir componentes verdes en sus carteras.

Proceso de aprobación y efectos de los préstamos

Antes de firmar un contrato de PACE, se debe notificar al acreedor hipotecario existente y obtener su consentimiento. Los préstamos garantizan la transferencia de la evaluación al nuevo propietario en caso de venta, y no se eliminan mediante ejecución hipotecaria. Los intereses y sanciones por cuotas morosas son comparables a los de los impuestos a la propiedad.

IMPACTO Y VIABILIDAD DE LOS PROYECTOS

Evaluación y financiamiento de mejoras

La Ley PACE permite financiar mejoras calificadas que deben estar fijas al inmueble y reducir el consumo de agua y/o energía. Esto incluye la instalación de energías renovables y dispositivos energéticamente eficientes.

Vida útil y amortización de las mejoras

La vida útil de un proyecto que implementa múltiples actualizaciones se calcula con un promedio ponderado, asegurando que la duración del financiamiento no exceda la vida útil de las mejoras instaladas.

Requisitos para los propietarios

Los propietarios deben demostrar solvencia financiera y cumplir con ciertos requisitos legales y fiscales para calificar para las evaluaciones de PACE. Esto garantiza la viabilidad financiera y legal de los proyectos financiados bajo PACE.

EL FUTURO DE LA INVERSIÓN SOSTENIBLE EN BIENES RAÍCES

Implementar la Ley de Energías Limpias de Texas ofrece a los inversores inmobiliarios una ruta clara hacia la “inversión sostenible en bienes raíces”. Este tipo de inversión no solo mejora el valor de mercado de las propiedades, sino que también promueve prácticas responsables que pueden transformar el panorama de la construcción y el mantenimiento de propiedades en Texas.

Con un mercado en constante crecimiento y una necesidad creciente de soluciones sostenibles, Texas se posiciona como un líder en la incentivación de prácticas inmobiliarias sostenibles. Los inversores tienen la oportunidad de participar en un movimiento que no solo eleva sus rendimientos financieros, sino que también contribuye al bienestar del planeta y de las comunidades locales.

CONCLUSIÓN: UNA INVERSIÓN ESTRATÉGICA EN TEXAS

En conclusión, la Ley de Evaluación de Energía Limpia para Propiedades de Texas (PACE) no solo facilita inversiones significativas en eficiencia energética y conservación del agua, sino que también representa una oportunidad única para los inversores inmobiliarios. Al adoptar mejoras sostenibles, los propietarios pueden incrementar el valor y la rentabilidad de sus propiedades comerciales, al tiempo que contribuyen positivamente al medio ambiente y a la economía local.

Texas se destaca como un mercado inmobiliario de alto crecimiento, y con la implementación de PACE, este estado ofrece condiciones aún más atractivas. Los incentivos financieros y los reembolsos disponibles a través de PACE reducen el riesgo y aumentan la rentabilidad, lo que convierte a Texas en un destino preferente para la inversión inmobiliaria. Además, la participación en el programa PACE puede mejorar la imagen corporativa, alineando a las empresas con las prácticas de sostenibilidad modernas que son cada vez más valoradas por consumidores y colaboradores.

Invertir en propiedades en Texas mediante el programa PACE no es solo una elección prudente desde el punto de vista económico, sino una inversión estratégica que promete rendimientos sustanciales a largo plazo. Animo a todos los inversores a considerar a Texas no solo como un lugar para expandir sus carteras, sino como un espacio para liderar en innovación y sostenibilidad en el sector inmobiliario.

Fuente: Texas A&M University, Texas Real Estate Research Center

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